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台州工业用地迎来哪些政策利好 ——市国土资源局解读《关于优化工业用地配置促进民营经济发展的若干意见》
来源: 市国土资源局 时间:2017-04-05 阅读 分享

“十三五”期间,台州要着力推进“民营经济创新发展、综合交通等重大基础设施建设、补齐关键领域短板”三大历史任务。台州是民营经济先发地区,按照市委市政府关于编制出台促进民营经济发展的“1+X”文件政策要求,市国土资源局在大量调研的基础上,经多方论证和广泛征求意见,于2016年起草并提请市政府出台了《关于优化工业用地配置促进民营经济发展的若干意见》(台政发〔2016〕15号)(以下简称《意见》)文件。该项政策在工业用地出让和流转方面有哪些亮点?给我市企业带来哪些政策利好?近日,市国土资源局对此政策进行了解读。 

  一、实行弹性年期出让  降低企业前期用地成本
  针对我市工业企业前期用地成本较高的情况,根据工业项目产业类型、生产经营周期等因素,《意见》创新工业用地供应方式和使用年限,采用国有土地租赁、弹性年期出让、先租赁后出让等方式,有效降低企业前期用地成本。
  1、实行国有土地租赁方式
  《意见》第二条第1款规定:鼓励工业用地实行国有土地租赁方式有偿使用,依法办理租赁国有建设用地使用权登记。经出租人同意,承租土地使用权可转租、转让或抵押。租赁期限届满,承租人享有优先承租权。
  此条款鼓励工业用地通过国有土地租赁方式有偿使用,政府与企业签订土地租赁合同和用地履约协议,企业定期支付土地租金,可大大减轻企业用地成本负担。租赁期限届满后,承租人享有优先承租权,有利于企业可持续经营发展。
  2、实行弹性年期出让方式
  《意见》第二条第2款规定:公开出让工业用地时,可约定竞买人竞得50年土地使用权后,选择20、30或50年任一种使用年限签订土地出让合同,地价款按成交价结合相应年限系数计算确定,各年限地价对应50年地价系数分别为:20年0.5,30年0.6。土地出让合同约定的使用期限届满,土地使用权人可在交付土地之日起50年年限内申请续期使用,重新签订土地出让合同,并按合同签订时点土地评估市场价格缴纳续期年限的土地出让金。
  此条款使企业通过灵活选择用地年限、支付相应使用年限的土地出让金,达到减轻企业前期用地成本的目的。例如,企业原先需要支付40万元/亩的土地出让金,如果选择20年使用年限,只需支付40*0.5=20万元/亩的金额;如果选择30年使用年限,只需支付40*0.6=24万元/亩的金额。后期企业可根据需要,在50年的总年限内申请续期使用。
  3、实行先租赁后出让方式
  《意见》第二条第3款规定:工业用地实行“先租赁后出让”的,可先签订期限一般不高于6年的租赁合同和用地履约协议,每年租金按不低于出让年期50年地价的2%确定,一次性收取,并办理租赁国有建设用地使用权登记,土地使用权人可利用租赁土地抵押融资。
  此条款的“先租赁后出让”方式,通过将土地租赁和出让有机结合,一方面降低了企业前期用地成本。例如,企业原来需要支付40万元/亩的土地出让金,采取“先租赁后出让”方式后,前面6年每年只需支付租金40*0.02=0.8万元/亩,租期6年共需支付租金4.8万元/亩。租期满了之后,如果竣工投产和达到用地履约协议要求的,可签订剩余年限土地出让合同,出让金额为40-4.8=35.2万元/亩。另一方面,该方式促进工业项目建设投产,可有效防止企业土地闲置等行为。
  此外,《意见》还规定:对符合省、市产业导向的战略性新兴产业、先进制造业等优先发展且用地集约的工业项目,经县(市、区)人民政府集体研究(台州湾循环经济产业集聚区东部新区、台州经济开发区经台州市人民政府集体研究),可按不低于所在地土地等别对应工业用地出让最低价标准的70%确定土地出让底价。
  此条款重点为符合省、市产业导向的战略性新兴产业、先进制造业等优先发展且用地集约的工业项目腾出土地和资源环境空间。这里的优先发展产业主要指各省(区、市)依据国家《产业结构调整指导目录》制订的本地产业发展规划中优先发展的产业。用地集约的指标主要指项目建设用地容积率和建筑系数超过工业项目建设用地控制指标所规定标准40%以上,投资强度增加10%以上。
  二、大力推进低效工业用地再开发 鼓励和允许工业用地适度流转 积极盘活存量土地资源
  历史上台州工业化进程快于城镇化,城市(镇)建成区内分布着大量的低、小、散企业。据初步调查,我市工业用地平均容积率为0.88,利用效率明显偏低。这必然要求我们在存量土地上多做文章,积极推进低效工业用地再开发,提高节约集约利用水平。
  1、大力推进低效工业用地再开发
  《意见》鼓励低效工业用地联合成片再开发再改造,在出让年限和收费方面推出一系列优惠政策。出让年限方面,《意见》第四条作出两类规定:第一类是联合成片集中改造的,可按出让终止期最长一宗土地重新确定出让年限;第二类是市场主体收购多宗相邻地块进行整合改造开发的,在办理不动产转移登记后,可按法定最高年限,也就是50年协议方式办理延期出让手续。收费方面,《意见》第五条规定:存量工业用地实施改造开发提高土地投资强度、利用效率和容积率的,不再增收土地价款和城市基础设施配套费。同时,《意见》还对妥善处理历史遗留用地问题作出相应规定,针对不同历史时期的未批工业用地,明确在符合相关要求的前提下可补办用地手续。
  2、鼓励和允许工业用地适度流转
  《意见》对工业用地流转主要作出两类规定:①鼓励低效工业用地流转。《意见》第九条规定:鼓励土地权利人退出土地,将存有空闲工业厂房的土地交由政府收储或者进入市场流转,积极盘活利用。同时,《意见》还鼓励采取出租方式盘活利用空闲工业厂房,提高土地利用效率。②允许分割转让。《意见》规定:工业用地已竣工投产,土地出让合同中无限制性约定,且具备独立分宗条件的,经规划、国土资源部门批准,可进行分割转让。
  此外,《意见》还规定:对城市或镇规划确定的工业区块已调整为非工业用途的,在保持主体建筑不变前提下,经规划、国土、环保、消防等相关部门同意,适当改造出租用于兴办生产性物流、工业研发设计等生产性服务业,保留工业用途不变。
  在政府主导下规范有序地进行工业用地流转,淘汰原来的落后产能,推进“退二优二”“退二进三”,可实现出让企业、受让企业、政府、社会的“四赢”。例如黄岩联化科技退出位于王西区块的老厂房后,由黄岩区政府对该区块土地进行收储,建立了模塑工业设计基地,目前吸引20多家工业设计企业入驻,不少设计产品在全省乃至全国领先,是全省12个特色工业设计示范基地之一。
  三、允许工业用地适当分宗登记 破解企业融资难题
  当前银行贷款普遍实行“一本证一抵押”,我市不少企业尤其是小微企业存在“贷款难”的现象。允许工业用地适当分宗登记,可使企业获得多本不动产权证,便于向多家银行进行抵押贷款,极大破解了企业融资难题。
  《意见》第十三条规定:工业企业因生产经营等需要,在项目投资建设严格执行土地出让合同前提下,经规划、国土资源部门批准,可将土地出让合同中无限制性约定,实际投资额已达到开发投资总额的25%以上,且具备独立分宗条件的工业用地分宗办理不动产登记,原则上分宗数量不超过3宗且分割后每宗土地面积不少于10亩。该项操作最大限度能满足企业分宗多次抵押融资的需求,但在实际操作中需把握好有关具体要求。
  四、强化监督管理 优化审批服务
  政府部门要主动当好“店小二”,尽心尽力做好服务工作,为我市民营企业发展创造良好的环境。《意见》对此提出了明确的要求。
  1、加强组织协调
  各级政府、开发区(园区)管委会要切实加强领导,建立健全土地出让协调决策机制和工作议事协调机制,统筹协调,及时解决土地出让和工作推进中遇到的问题。各相关部门要明确分工,落实责任,加强工作指导,形成工作合力。要构建多层次评价考核机制,严防盘活存量和低效用地再开发中出现新的低效、闲置用地。
  2、严格监督管理
  工业用地必须坚持公开、公平、公正原则,实行公开出让(租赁)。为确保工业项目及时开工投产,对差别化供地方式更应严格监督管理。比如,对于“先租赁后出让”方式供地的,《意见》规定:应与用地单位签订用地履约协议,土地租赁期内项目竣工投产且达到用地履约协议要求的,可签订剩余年限土地出让合同;未达到用地履约协议要求的,出租人可解除土地租赁合同,收回土地使用权,地面建(构)筑物按照用地履约协议约定处置。对涉及办理协议出让手续、土地出让金补缴价格确定等必须严格按政策执行、集体决策、结果公示。比如,对低效工业用地改造开发,《意见》规定:改造项目涉及行政划拨工业用地的,应先行补办出让手续;改造项目涉及补缴土地出让金的,应按市场价格评估,并经集体会审后确定。对涉及工业用地分割转让或分宗登记的,更要因地制宜制定具体操作办法,规范有序推进。
  3、优化审批服务
  按照“精简、高效、规范、透明”的原则,各地要组织发改、经信、国土资源、建设规划、环保、消防等部门,完善项目审批机制,优化办理流程,提高审批效率。  

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